Les diagnostics immobiliers
Les diagnostics immobiliers
Depuis 1996 et le vote de la Loi Carrez, la loi française encadrant les transactions immobilières, aussi bien les ventes que les locations, n’a cessé de se renforcer pour améliorer les informations transmises aux acquéreurs et aux locataires.
Nous pouvons classer les diagnostics dans plusieurs catégories :
- les dangers internes
- les risques externes
- les éléments factuels
Nous allons ici détailler ces différentes catégories et ce qu’elles contiennent.
- Les dangers internes
- Le diagnostic amiante
L'amiante est un isolant d’origine minérale, ses fibres sont cancérogènes. La France à interdit son utilisation depuis 1997, mais de nombreux bâtiments l'utilisent encore. Ce diagnostic est donc obligatoire pour tout bâtiment dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Le diagnostiqueur examine divers types de matériaux tels que les faux-plafonds, les calorifugeages et les flocages. Si aucune présence d'amiante n'est détectée, l'état d'amiante est considéré comme valable indéfiniment.
Cependant, si des traces d'amiante sont découvertes dans les matériaux analysés, le diagnostiqueur doit vérifier que leur état de conservation est satisfaisant et ne représente pas de menace d'émission de fibres cancérogènes. Dans ce cas, des échantillons de matériaux peuvent être prélevés et des mesures de concentration de fibres dans l'air peuvent être effectuées en vue d'une analyse en laboratoire.
Si aucun risque pour la santé n'est identifié, le propriétaire doit faire réaliser des contrôles périodiques des matériaux contenant de l'amiante (au maximum tous les trois ans). En revanche, s'il existe un risque d'exposition aux fibres d'amiante, des travaux de désamiantage tels que l'encapsulage ou le retrait doivent être entrepris.
- Le diagnostic plomb
Jusqu’en 1949, l’utilisation du plomb n’était pas réglementée et pouvait être couramment utilisé dans la peinture (portes, murs, fenêtres, embrasures, moulures, plinthes, etc..).
Avec les années, ces peintures peuvent se détériorer et libérer des poussières de plomb dans l’air exposant alors les occupants à des risques de saturnisme.
Il a donc été mis en place le CREP : Constat de Risque d’Exposition au Plomb. Le diagnostiqueur va effectuer des tests sur les revêtements accessibles à l’aide rayons X, il peut éventuellement accompagner ces tests par des échantillons envoyés en laboratoires.
Dans le cas où aucune trace de plomb n’a été décelé, le diagnostic sera valable sans limite de temps.
Dans le cas où des traces ont été décelées, le CREP sera accompagné de prescription de retrait des peintures dangereuses. De plus, le diagnostic ne sera valable qu’un an.
- Le diagnostic termites
Le termite est un insecte xylophage qui peut s’attaquer aux éléments en bois : poutres, plancher, charpente… Il peut entraîner des dégâts de grande ampleur.
l'État Parasitaire relatif aux Termites est soumis à un arrêté préfectoral. Ce n’est pas le cas pour le département du Bas-Rhin, ni pour les départements limitrophes. Ce diagnostic n’est donc pas obligatoire.
- Le diagnostic électricité
Seuls les logements dont l’installation électrique date de plus de 15 ans (une facture d’un artisan faisant foi) sont soumis au diagnostic électrique, également appelé État de l’Installation Intérieure d'Électricité.
Le diagnostiqueur immobilier doit vérifier plusieurs points de contrôle, notamment la présence d'une mise à la terre, la disponibilité d'un appareil général de commande, l'existence de dispositifs de protection contre les surintensités, et autres critères similaires.
Il est également chargé de noter la présence éventuelle de conducteurs non protégés mécaniquement dans le logement.
Dans les pièces d'eau, une installation électrique adéquate doit être en place pour prévenir tout risque de contact ou d'électrocution.
En général, le diagnostic électrique ne nécessite pas nécessairement de travaux obligatoires, se terminant souvent par des recommandations visant à améliorer la sécurité du logement.
Ce diagnostic à une validité de 3 ans.
- Le diagnostic gaz
A l’image du diagnostic électricité, le diagnostic gaz (également appelé Etat d’Installation Intérieure de Gaz) doit être fait pour tout logement dont l’installation à plus de 15 ans.
Le diagnostiqueur immobilier doit vérifier plusieurs points de contrôle, contrôler les éventuelles défectuosités de l’installation, l’état des conduites, des tuyauteries et des raccordements, mais également la qualité de l’aération des pièces accueillant des appareils fonctionnant au gaz.
Si un danger grave et imminent est détecté, le diagnostiqueur peut demander la suspension partielle ou totale de l'installation électrique. Cependant, dans la plupart des cas, seules des recommandations sont émises pour assurer la sécurité des occupants, sans qu'il soit nécessaire d'entreprendre des travaux obligatoires.
Ce diagnostic à une validité de 3 ans.
- L’étude de sol
Depuis le 1er octobre 2020, la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) impose au vendeur la réalisation d’une étude de sol dans le cadre de la vente d’un terrain.
Cette obligation est à nuancer. En effet, cette loi se base sur les Retrait et Gonflement des Argiles qui recense trois zones :
- exposition faible
- exposition moyenne
- exposition forte
- exposition nulle
Dans le cadre d’une exposition moyenne ou forte, cette étude de sol est obligatoire en cas de vente, ou même de donation.
Dans le cadre d’une exposition faible ou nulle, il est tout de même conseillé de faire une étude de sol de type G1. En effet, la situation géologique, la présence locale de veine ou de placage argileux non référencés peuvent ponctuellement provoquer des désordres.
2. Les risques externes
- L’état des risques et pollutions
L’Etat des risques et Pollutions (ERP) a pour but d’indiquer si le bien est dans un périmètre soumis à un Plan de Prévention des Risques (PPR) qu’il s’agisse d’inondations, d’un risque technologique, etc.
Ce document comprendra également d’autres rubriques :
- la zone de sismicité
- la présence de gaz radon
- les risques miniers
- la pollution des sols
Il indiquera également aux futurs acquéreurs si le bien immobilier mis en vente a été concerné par une déclaration d'état de catastrophe naturelle.
Ce diagnostic à une validité de 6 mois.
- Le diagnostic Bruit
Le diagnostic Bruit est un document qui permet de faire connaître au futur acquéreur l'existence de nuisances sonores aériennes. Vous devez réaliser ce diagnostic si le bien immobilier que vous voulez vendre est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports.
Ce diagnostic n'a qu'une valeur informative.
3. Les éléments factuels
- Le mesurage des surfaces privatives ou habitables
Également appelé Loi Carrez, ce diagnostic à pour but d’informer tout futur acquéreur de la superficie d’un lot de copropriété qu’il achète.
Deux surfaces peuvent découler de ce diagnostic :
- la surface habitable : cette surface prend en compte la superficie des locaux couverts et fermés en dur d’au moins 1.80m de hauteur sous plafond
- la surface au sol : cette surface prend en compte la surface habitable à laquelle nous ajoutons les surfaces inférieures à 1.80m de hauteur sous plafond. Cela concerne les logements mansardés.
Ce diagnostic à une validité illimitée sauf si des travaux modifiant la surface privative du lot ont été entrepris : extension, abattage de murs, etc..
- Le DPE
Le Diagnostic de Performance Énergétique, instauré en 2006, est le seul obligatoire pour la mise en vente ou en location.
Le DPE donne des informations sur la performance énergétique et climatique d’un logement en évaluant sa consommation d'énergie et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
Depuis sa refonte en 2021, le nouveau DPE présente :
- un descriptif du logement et de ses équipements
- les étiquettes énergie et climat
- l’estimation du coût annuel en énergie
- des informations sur le confort d’été et la qualité de ventilation
- la répartition des déperditions thermiques dans le logement
- des conseils de bon usage
- des recommandations de travaux
Dans le cas où un DPE à été effectué avant 2021, il est préférable de refaire un DPE lors de la mise en vente ou location de votre bien :
- Le classement a pu évoluer avec les nouvelles méthodes
- Pour informer le futur acquéreur ou loueur de la classe énergétique du bien
- car sa durée de validité a diminué
- après des travaux de rénovation énergétique
Le DPE doit être disponible avant la mise en ligne du bien sur les sites de ventes immobilières. En effet, c’est obligatoire et il a pour vocation à informer les futurs acquéreurs.
Lorsque le logement est classé en F ou en G, considéré alors comme une passoire thermique, vous devez fournir également un audit énergétique.
- L’Audit énergétique
Cet audit, obligatoire depuis le 1er avril 2023, vient en complément du DPE. Cela va concerner les maisons individuelles ou les immeubles en mono propriété classés en F ou G au niveau du DPE. Les lots de copropriété sont exclus de cette mesure.
La demande d’audit énergétique doit être faite avant la mise en vente de votre bien et doit être remise au potentiel acquéreur dès la première visite.
Le contenu de l'audit énergétique est encadré par la loi. Il doit comprendre :
- un état des lieux du bien à vendre ;
- une appréciation de la performance énergétique actuelle du lot ;
- au minimum deux scénarios de travaux à réaliser en plusieurs étapes ou en une seule (pour faire passer les logements F ou G en classe C ou pour faire passer les logements E ou D en classe B) ;
- la première étape doit faire gagner au moins une classe, et atteindre au minimum la classe E (exception faite des contraintes particulières) ;
- une précision des économies d’énergie attendues ;
- une estimation des coûts des travaux ;
- un rappel des aides publiques possible
Cet audit énergétique n’est pas réalisé par un diagnostiqueur mais par un Bureau d'Études Thermiques.
Cet audit à une durée de validité de 5 ans.
- L'État de l’installation d’assainissement non collectif
Dans le cas où votre maison n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, elle doit être équipée d’une installation d’assainissement non collectif autonome. Celle-ci doit être contrôlée par la commune.
Ce diagnostic à une validité de 3 ans.
Pour conclure, l’ensemble de ces diagnostics ont pour but d’informer les futurs occupants du logement des caractéristiques du bien mais également les informer des potentiels risques. Les diagnostics ont également pour but de faciliter la vente en fournissant tous les éléments nécessaires à une prise de décision en toute connaissance de cause.